相続税における土地評価

相続税における土地の評価について


相続税の手続きの中でも最も困難な問題が遺産分割であることが多いものと思われます。相続人間の中で完全に公平な分け方というものは存在しませんし、そもそもそれぞれが感じる公平というもののモノサシが異なっているからです。ほとんどが管理の困難な不動産よりも金銭での相続を望むでしょう。換金には手間がかかり、収益物件であったとしてもその管理は容易ではありません。また相続税の納付も金銭であれば容易ですが、相続財産の中に不動産の占める割合が多ければ相続税の捻出も難しくなります。そしてこの不動産の中でも評価を難しくするのが土地の評価です。一般的には路線価の付されている土地であれば路線価から、路線価のない倍率地区と呼ばれる地域では固定資産税評価額を基礎として計算がされます。これに完全な正方形の土地であれば敷地面積を掛けていくだけですが、旗竿地であったり、崖地であるものが整形地と同様の評価であっていいはずがありません。したがって、これに奥行価格補正率や奥行長大、間口狭小の補正を行います。また逆に二方路や、三方路、角地である場合には通常の土地より便が良いため、加算をしていきます。つまり同じ地域にある同じ敷地面積のものであったとしても金額は異なってくるわけです。また相続税においてはその利用区分によっても金額が異なってきます。居住用など自用のものであれば、問題ありませんが、貸地であれば、その利用が制限されるため金額は少なく見積もられるべきです。また借地と所有権についての整理も必要です。居住用のものは、通常相続後も引き続き居住用に利用されることが多いことから、これを売却して相続税を捻出しなければならないとなると相続人の生活に大きな影響を与えます。したがって、居住用のものは特例を与えられることとなっています。同じような理由で、事業用や貸付用のものにおいても一定の面積まではこの特例の恩恵が有ります。逆に大きすぎる敷地面積のものが合った場合はどうでしょうか。工場やマンションに適するほど大きなものはこれらの方法と同じようなやり方では正確な金額が算出できません。このような場合には広大地による算定方法が取られます。これは綿密な図面作成が必要で専門家の知識が必要となります。このように不動産についてはなかなか金額の算定が困難であり、一般には解決ができないでしょう。この場合には税理士など専門家に依頼相談することをおすすめします。